Jaké daně a odvody platí realitní makléř (OSVČ): kolik z provize zbyde

V článku kolik vydělá realitní makléř jsme počítali hrubé příjmy. Jenže makléř je typicky OSVČ — a mezi „vydělal jsem milion na provizích” a „mám milion” stojí daň z příjmů, sociální a zdravotní pojištění a případně DPH. Tenhle článek je mapa, jak se z hrubé provize dostat k čistému číslu.

Poctivé upozornění hned na začátek: sazby, limity a minima se mění prakticky každý rok. Mechanika níže platí dlouhodobě, konkrétní čísla si vždy ověřte pro aktuální rok — u svého účetního nebo na webu Finanční správy.*

Ze čeho se platí: základ daně

OSVČ nedaní příjmy, ale zisk (příjmy minus výdaje). U výdajů máte dvě cesty:

1. Skutečné výdaje — vedete evidenci: auto, telefon, marketing, nakoupené leady, kancelář, školení. Vyplatí se, když jsou reálné výdaje vysoké (typicky makléř, který hodně investuje do akvizice).
2. Paušální výdaje — u vázané živnosti realitního zprostředkování si odečtete 60 % příjmů bez dokládání (do zákonného stropu příjmů). Administrativně nejjednodušší cesta a pro většinu makléřů s nízkými reálnými náklady i nejvýhodnější.

Příklad: provize za rok 1 000 000 Kč, paušální výdaje 60 % → základ daně 400 000 Kč. Z něj se počítá všechno další.

Tři platby, které z basis ukusují

• Daň z příjmů — základní sazba 15 % (nadstandardní příjmy nad zákonný práh spadají do vyšší sazby 23 %), minus slevy (základní sleva na poplatníka, případně děti atd.).
• Sociální pojištění — počítá se z vyměřovacího základu odvozeného ze zisku (zákonem stanovené procento zisku, s minimálními zálohami, které platíte i při nule). Sazba ~29 % z vyměřovacího základu.
• Zdravotní pojištění — obdobná mechanika, sazba 13,5 % z vyměřovacího základu, opět s povinným minimem.

Pro rychlou představu bez detailů: u makléře na paušálních výdajích vychází celkové zatížení (daň + obě pojištění) orientačně tak, že z hrubých provizí zbyde zhruba 70–85 % čistého* — čím vyšší příjem, tím nižší podíl (progrese daně, růst odvodů). U skutečných výdajů záleží na jejich výši.

Orientační model (paušální výdaje 60 %):

hrubé provize          1 000 000 Kč
základ daně              400 000 Kč
daň po slevě           ~  30 000 Kč
sociální pojištění     ~  65 000 Kč
zdravotní pojištění    ~  30 000 Kč
────────────────────────────────────
čistý příjem           ~ 875 000 Kč

Model je záměrně hrubý (zaokrouhlené řády, bez dalších slev a specifik) — slouží k představě, ne k přiznání.*

Paušální daň: jedna platba měsíčně

Pokud váš roční příjem nepřesahuje zákonný limit (aktuálně v řádu jednotek milionů Kč, ověřte pro daný rok) a nejste plátce DPH, můžete vstoupit do režimu paušální daně: jedna měsíční platba pokrývá daň i obě pojištění, žádné přiznání ani přehledy.

Pro makléře je to dvojsečné: obrovská úspora administrativy, ale u vyšších příjmů může vyjít dráž než paušální výdaje se slevami — a hlavně přestává dávat smysl porovnávat bez kalkulačky. Před vstupem si nechte spočítat obě varianty pro váš očekávaný příjem.

DPH: hlídejte obrat

Realitní zprostředkování je služba podléhající DPH. Plátcem se povinně stáváte po překročení zákonného limitu obratu (dlouhodobě 2 000 000 Kč za 12 měsíců; pravidla se v posledních letech upravovala, ověřte aktuální znění). Pro makléře s 10+ obchody ročně v běžných provizích je to reálný scénář, ne teorie.

Prakticky: blížíte-li se obratu, řešte to předem s účetním — registrace, fakturace s DPH a dopad na koncovou cenu pro klienty je téma na plánování, ne na dodatečné hašení. A pozor: obrat je o příjmech (provizích), ne o zisku.

Kalendář plateb, na který se zapomíná

Nováčky (a nejen je) nejčastěji položí cash-flow, ne sazby:

• Zálohy na pojištění platíte měsíčně — i v měsících, kdy nepřišla žádná provize. Minima běží pořád.
• Daň se doplácí po podání přiznání — provize utracená v prosinci umí v dubnu bolet.
• Osvědčené pravidlo: odkládejte fixní procento z každé přijaté provize (orientačně 20–30 %*) na oddělený účet. Souvisí s finančním polštářem, o kterém píšeme v průvodci pro začátečníky — nepravidelný příjem se řídí rezervou, ne optimismem.

Shrnutí

• Makléř-OSVČ daní zisk: skutečné výdaje, paušál 60 %, nebo režim paušální daně — vyplatí se spočítat všechny tři.
• Trojice plateb: daň z příjmů (15/23 %), sociální (~29 % z vyměřovacího základu) a zdravotní (13,5 %) — orientačně zbyde ~70–85 % hrubého.
• Od zákonného obratu jste plátce DPH — hlídejte průběžně, řešte předem.
• Z každé provize hned odložte fixní procento; zálohy a doplatky nečekají na vaši další zakázku.
• Čísla se mění každý rok — mechanika ne. Dobrý účetní se makléři zaplatí mnohonásobně.

Související čtení

• Kolik vydělá realitní makléř v ČR? – hrubá čísla, ze kterých tenhle článek počítá čistá.
• Jak funguje provize realitního makléře – odkud se příjem bere a kdy je splatný.
• Jak začít jako realitní makléř – finanční polštář a cash-flow prvního roku.

---

* Článek není daňové poradenství. Sazby, limity, minima a slevy se mění — uvedené hodnoty jsou orientační mechanika k datu psaní, ne podklad pro daňové přiznání. Konkrétní situaci (výdajový režim, paušální daň, DPH, souběh se zaměstnáním) vždy ověřte s daňovým poradcem nebo účetním pro aktuální rok.